Das Pauschalwertmodell

Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, welches zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter, Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Folgende Formel stellt dies dar:

Grundwert
(Grundfläche * 3-fachem Bodenwert/m² * Hochrechnungsfaktor)
+
Gebäudewert
(Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche * Baukostenfaktor * Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)

Was sind die einzelnen Faktoren genau und woher bekomme ich sie?

Grundfläche: Die Fläche des gesamten Grundstückes, welches übertragen werden soll. Sie kann z.B. dem Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid entnommen werden. Wird nur ein Teil eines Grundstückes übertragen, ist die Grundfläche dementsprechend zu aliquotieren.

Bodenwert: Der ungekürzte durchschnittliche Bodenwert pro m² eines Grundstückes, der im Rahmen der Ermittlung des Einheitswertes zu Grunde gelegt wurde. Die Kürzung für die Bebauung (25 Prozent) ist nicht vorzunehmen. Auch die pauschalen Erhöhungen (zuletzt 1. Jänner 1983 um 35 Prozent) sind nicht anzusetzen.

Dieser Wert kann durch die Partei selbst oder den Parteienvertreter (die Rechtsanwältin/den Rechtsanwalt, die Notarin/den Notar, die Wirtschaftstreuhänderin/den /Wirtschaftstreuhänder) elektronisch über FinanzOnline beim Finanzamt Österreich angefragt werden.

Hochrechnungsfaktor: In der Anlage zur Grundstückswertverordnung wird ein Hochrechnungsfaktor pro Gemeinde bzw für die fünf größten österreichischen Städte pro Bezirk (Wien, Graz) oder pro Stadtteil (Linz, Salzburg, Innsbruck) bekanntgegeben. Es ist der Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Lagegemeinde des Grundstückes in die Formel einzusetzen.

Nutzfläche: Die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes, abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrüche und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Fläche des Kellers ist im Ausmaß von 35 Prozent anzusetzen, es sei denn, es liegt nachweislich ein geringeres Ausmaß der Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke vor. Ob eine Eignung für Wohn-  oder Geschäftszwecke besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Räume - auch unter Beachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften - zu beurteilen. Die Fläche einer Garage oder eines Kraftfahrzeugabstellplatzes ist ebenfalls im Ausmaß von 35 Prozent anzusetzen; ein Nachweis eines geringeren Nutzungausmaßes ist nicht möglich.

Bruttogrundrissfläche: Ist die Nutzfläche nicht bekannt, kann stattdessen die Bruttogrundrissfläche, um einen pauschalen Abschlag von 30 Prozent vermindert, zur Berechnung des Wertes des Gebäudes herangezogen werden.

Für die Ermittlung der Bruttogrundrissfläche eines Gebäudes ist die Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen zu bilden. Die Grundrissfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungslinien der Außenwände eines Geschoßes. Ein unausgebauter Dachboden stellt keine Grundrissebene dar.

Nicht zu erfassen sind außerdem:

• nicht überdeckte Bereiche (insbesondere Balkone)
• konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen
• Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen, nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume

Kellergeschosse sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundfläche einzubeziehen. Soweit die Bodenfläche einer Garage Teil einer Grundrissebene ist, ist sie bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche ebenfalls nur mit der Hälfte anzusetzen. Soweit die Bodenfläche einer Garage nicht Teil einer Grundrissebene ist, ist sie zur Hälfte der Bruttogrundrissfläche hinzuzurechnen.

Die so errechnete gesamte Bruttogrundrissfläche ist um 30 Prozent zu kürzen.

Baukostenfaktor: Pro Bundesland wird in der Grundstückswertverordnung ein Baukostenfaktor vorgegeben. Außerdem gibt es unterschiedliche Ansätze des Baukostenfaktors, je nach Alter und Art des Gebäudes.

Ansatz für das Alter des Gebäudes: Je nach Alter des Gebäudes ist der Baukostenfaktor in einem unterschiedlich hohen Ausmaß anzusetzen:

(Für einfachste Gebäude ist die Anzahl der Jahre zu halbieren, eine allfällige Sanierung ist unbeachtlich.)

Sanierung: Eine umfassende Sanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens vier der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden. Eine Teilsanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens zwei der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden:

• Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes
• Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen
• Erstmaliger Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen
• Erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern
• Austausch von mindestens 75 Prozent der Fenster

Wird nur ein Teil eines Gebäudes saniert und können die Sanierungsmaßnahmen diesem Gebäudeteil zugeordnet werden (z.B. Anbau, Dachbodenausbau oder Sanierung einer Eigentumswohnung), ist der Baukostenfaktor je nach der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudeteiles anzuwenden.

Kann keine Zuordnung vorgenommen werden, liegt eine Teilsanierung vor, wenn mindestens zwei Maßnahmen bei mehr als der Hälfte des Gebäudes umgesetzt wurden.

Abschlag für Art des Gebäudes: Je nach Art des Gebäudes ist der Baukostenfaktor wie folgt anzusetzen: