Selbstberechnung, Abgabenerklärung und Verteilungsmöglichkeit

Kann die Grunderwerbsteuer selbst berechnet werden?

Zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sind nur Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte und Notarinnen/Notare (Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter) innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung befugt. 

Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter, die eine Selbstberechnung vornehmen, haben die selbstberechnete Grunderwerbsteuer spätestens bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Monats an das Finanzamt zu entrichten.

• Beispiel
  Über eine Liegenschaft wird ein Kaufvertrag mit 31. Mai 2024 abgeschlossen. Bis zum 15. Juli 2024 kann die Grunderwerbsteuer von einem Notar oder Rechtsanwalt selbstberechnet werden. Die Selbstberechnung wird am 12. Juli 2024 durchgeführt. Der Parteienvertreter (Notar bzw. Rechtsanwalt) muss die berechnete Grunderwerbsteuer bis zum 15. September 2024 an das Finanzamt entrichten.

Die Parteienvertreterin/Der Parteienvertreter kann gegenüber dem Grundbuchsgericht durch Bekanntgabe der so genannten Vorgangsnummer elektronisch erklären, dass eine Selbstberechnung vorgenommen wurde und die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr abgeführt wurden.

• FinanzOnline-Leitfaden Grunderwerbsteuer für Parteienvertreter (Stand 2023) (PDF, 3 MB)

Kann ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang beim Finanzamt angezeigt werden?

Wer ist zur Anzeige beim Finanzamt verpflichtet?

Zur Anzeige der Rechtsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind alle Steuerschuldnerinnen/Steuerschuldner verpflichtet und neben diesen auch Notarinnen/Notare, Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte und Bevollmächtigte, die beim Erwerb des Grundstückes oder bei der Errichtung der Vertragsurkunde mitgewirkt haben.

Wie und wann ist die Abgabenerklärung dem Finanzamt vorzulegen?

Sofern keine Selbstberechnung durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter erfolgt, sind steuerbare Erwerbsvorgänge bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Steuerschuld entstanden ist, zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen; die Abgabenerklärung ist durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter elektronisch über FinanzOnline zu übermitteln.

Bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gemäß § 3 Abs 1 Z 4  GrEStG 1987 (Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren) sowie § 3 Abs 1 Z 5 GrEStG 1987 (bessere Gestaltung von Bauland) kann die Abgabenerklärung auch durch eine Steuerschuldnerin/einen Steuerschuldner selbst über FinanzOnline elektronisch übermittelt werden.

Keine Anzeigeverpflichtung besteht bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gemäß § 3 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG 1987 (Erwerbe nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, wenn die Bemessungsgrundlage 2.000 Euro nicht übersteigt).

Eine papiermäßige Anzeige ist nicht vorgesehen.

• Beispiel
  Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird am 11. Jänner 2024 abgeschlossen. Die Abgabenerklärung ist bis zum 15. März 2024 dem Finanzamt elektronisch zu übermitteln.

Die Anzeige hat auch zu erfolgen, wenn der Erwerbsvorgang von der Besteuerung ausgenommen ist (Ausnahme: gemäß § 3 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG 1987 steuerbefreiter Vorgang – siehe zuvor). Auch über mündlich abgeschlossene Verträge ist eine elektronische Abgabenerklärung zu übermitteln. Wurde über den Erwerbsvorgang eine Schrift (Urkunde über den Vertrag, Beschluss usw.) errichtet, so ist der Abgabenerklärung eine Abschrift (Kopie) davon anzuschließen (als pdf-Dokument).

Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?

Für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt Österreich zuständig.

Für einen Erwerbsvorgang, der beim Finanzamt angezeigt wurde, wird die Grunderwerbsteuer mit Bescheid festgesetzt. Die Fälligkeit der Steuer tritt einen Monat nach Zustellung des Bescheids ein.

Wozu braucht man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Der Abgabenschuldnerin/Dem Abgabenschuldner ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) vom Finanzamt auszuhändigen, wenn

• Abgabenfreiheit gegeben ist,
• die Abgabe vollständig bezahlt ist,
•  sie noch nicht bezahlt ist, aber Sicherheit für die Abgabenschuld geleistet wurde, oder
• die Abgabenschuld nicht gefährdet ist.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist kein Bescheid. Sie ist für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch erforderlich.

Muss die Grunderwerbsteuer auf einmal bezahlt werden?

Die Steuer kann bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (z.B. immer im Familienverband oder von Todes wegen) auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge aufgeteilt werden. Der Gesamtbetrag wird dabei je nach Anzahl der Aufteilungsbeträge erhöht. Wird eine Steuerschuld von 10.000 Euro verteilt, ergeben sich je nach Anzahl der Teilbeträge folgende Erhöhungsbeträge:

Die Inanspruchnahme der Verteilung ist nur möglich, wenn die Notarin/der Notar oder die Rechtsanwältin/der Rechtsanwalt eine Abgabenerklärung beim Finanzamt einreicht (nicht bei Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch die Notarin/den Notar, die Rechtsanwältin/den Rechtsanwalt). Die erste Rate ist abhängig vom Zeitpunkt der Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheides fällig, die Folgeraten jeweils am 31. März der Folgejahre.