Land- und forstwirtschaftliches Vermögen/Bodenschätzung

Auf dieser Seite finden Sie die wichtigsten Informationen zur Bodenschätzung und der Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§§ 29 bis 50 BewG 1955)

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zählt Grundbesitz, der dauernd einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Hauptzweck dient (§ 30 BewG).

Dazu zählen insbesondere Grund und Boden, Betriebsgebäude sowie Wohngebäude (beim landwirtschaftlichen Betrieb und Weinbaubetrieb bis zu einem Wert von 2.180,185 Euro (30.000 ATS), Betriebsmittel, Tierbestand, land- und forstwirtschaftliche Nebenbetriebe (diese sind dem Hauptbetrieb finanziell und organisatorisch untergeordnet).

Nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zählen insbesondere Zahlungsmittel, Geldforderungen mit Ausnahme der in Zusammenhang mit der Bewirtschaftung zur Auszahlung gelangten öffentlichen Gelder, Wertpapiere, Geldschulden, Gebäude oder Räume, die gewerblichen Zwecken dienen oder zu Wohnzwecken vermietet sind, übersteigender Wohnungswert, Anteile an Agrargemeinschaften, Überbestand an Betriebsmitteln und Holzbezugsrechte.

Unterarten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens

• Landwirtschaftliches Vermögen 
• Forstwirtschaftliches Vermögen
• Weinbauvermögen 
• Gärtnerisches Vermögen
• Übriges land- und forstwirtschaftliches Vermögen, insbesondere Imkereien, Fischzucht, teichwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Teichwirtschaft, Fischereirechte

Wertmaßstab bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Die Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, wobei beim landwirtschaftlichen Vermögen und beim Weinbauvermögen ein Vergleichswertverfahren; beim forstwirtschaftlichen, gärtnerischen und übrigen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen im Grundsatz ein Einzelertragswertverfahren anzuwenden ist. Für gewisse Sondernutzungen sind Zuschläge zum Einheitswert vorgesehen, z.B. Obstbau, Sonderkulturen, überdurchschnittliche Tierhaltung. Auch mit Grundbesitz verbundene Rechte sind zu bewerten, z.B. Weiderechte. Berücksichtigung von öffentlichen Geldern im land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert: Gemäß § 35 BewG (idF BGBl I Nr. 45/2022) sind zur Hauptfeststellung zum 1. Jänner 2023 grundsätzlich öffentliche Gelder in Form von wiederkehrenden Direktzahlungen zur Einkommensunterstützung mit 33 Prozent der dem jeweiligen Betriebsinhaber für das Antragsjahr gewährten Erstauszahlung unter Berücksichtigung allfälliger Vorschusszahlungen im land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert gesondert anzusetzen.

Als maßgebliche Wertverhältnisse für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens sind die Wertverhältnisse zum 1. Jänner 2023 (Hauptfeststellungsstichtag) gesetzlich festgelegt. Die Hauptfeststellungsbescheide zum 1. Jänner 2023 sind steuerlich ab 1. Jänner 2023 wirksam. Für die Beiträge zur Sozialversicherung ist gemäß § 400 BSVG die Wirksamkeit unabhängig von der Bescheidzustellung am 1. Jänner 2024

Hinweis: Bei Einheitswertbescheiden des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens bis zum 1. Jänner 2023 einschließlich Fortschreibungs- und Nachfeststellungsbescheide zum 1. Jänner 2023 sind die Wertverhältnisse zum 1. Jänner 2014 maßgebend.

Weitere Informationen finden Sie unter dem Punkt Hauptfeststellung der Einheitswerte für die Land- und Forstwirtschaft 2023

Bodenschätzung

Rechtsgrundlage: Bodenschätzungsgesetz 1970, BGBl. Nr. 233/1970, igF

Zur Schaffung objektiver Bewertungsgrundlagen wurden die landwirtschaftlichen Nutzflächen (ohne Alpflächen) einer Bodenschätzung unterzogen. Die Aktualisierung erfolgt in Form von Überprüfungsschätzungen und Nachschätzungen.

Die Schätzungsergebnisse sind ein gesonderter Feststellungsbescheid und wesentlicher Grundlagenbescheid für die Ermittlung der landwirtschaftlichen Einheitswerte.

Die Bodenschätzung umfasst die Untersuchung des Bodens auf seine Beschaffenheit und die Darstellung der Bodenverhältnisse in Schätzungskarten (auf Basis der Katastralmappe) und Schätzungsbüchern, sowie die Feststellung der Ertragsfähigkeit auf Grund der natürlichen Ertragsbedingungen, das sind Bodenbeschaffenheit, Geländegestaltung, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse. Die Einschätzung erfolgt in einer Verhältniszahl zwischen 1 und 100 (Wertzahl).

Die Ergebnisse der Bodenschätzung sind am jeweiligen Standort des Finanzamtes Österreich einsehbar.

Ertragsmesszahl

Die Ertragsmesszahl wird auf Basis der rechtskräftigen Bodenschätzungsergebnisse für jedes landwirtschaftlich genutzte Grundstück von den Vermessungsämtern ermittelt; sie ist das Produkt aus Fläche bzw. Teilflächen eines Grundstücks in Ar und festgestellter Wertzahl (Acker- oder Grünlandzahl) bzw. jeweils festgestellten Wertzahlen.

Die Ertragsmesszahlen sind im Grundstücksverzeichnis des Katasters für alle landwirtschaftlich genutzten Grundstücke (mit Ausnahme der alpwirtschaftlich genutzten Grundstücke) digital vorhanden und abfragbar (z.B. bei den Vermessungsämtern).

Beispiele
Ermittlung der Ertragsmesszahl

a) Landwirtschaftliches Grundstück: 1 Hektar (= 100 Ar) geschätzt mit Wertzahl 50.

100 x 50 = 5.000 Ertragsmesszahl

b) Landwirtschaftliches Grundstück: 1 Hektar, davon 30 Ar geschätzt mit Wertzahl 50;
30 Ar geschätzt mit Wertzahl 20 und 40 Ar geschätzt mit Wertzahl 80.

Bodenklimazahl

Die Bodenklimazahl eines Grundstücks ist eine Verhältniszahl zwischen 1 und 100. Sie drückt die natürliche Ertragsfähigkeit der landwirtschaftlich genutzten Bodenflächen dieses Grundstücks im Verhältnis zum ertragsfähigsten Boden Österreichs mit der Wertzahl 100 aus.

Berechnung der Bodenklimazahl eines Grundstücks bzw. landwirtschaftlichen Betriebes

Berechnungsvorgang: Die Ertragsmesszahl(en) des/der Grundstücks(e) ist/sind durch die geschätzte Fläche in Ar zu dividieren.

Beispiel
Grundstücksfläche 1 ha, Ertragsmesszahl 5.600

5.600/100 = 56,0 = Bodenklimazahl des Grundstücks

Einheitswertermittlung bei landwirtschaftlichem Grundbesitz

Bei der Einheitswertermittlung wird die durchschnittliche Bodenklimazahl des jeweiligen landwirtschaftlichen Betriebes (Eigenflächen) zugrunde gelegt. Die Bodenklimazahl eines Betriebes ist im Einheitswertbescheid ausgewiesen bzw. am jeweiligen Standort des Finanzamtes Österreich zu erfragen.

Ermittlung des landwirtschaftlichen Hektarsatzes

Bodenklimazahl (= Wertzahl von 1 bis 100 für die natürlichen Ertragsbedingungen)

-/+ Ab- und Zuschläge für die ortsüblichen wirtschaftlichen Ertragsbedingungen (Hauptfeststellung 2014: regionalwirtschaftliche und betriebliche Verhältnisse)

-/+ Ab- und Zuschläge für die Betriebsgröße 

-/+ Ab- und Zuschläge für übrige Umstände (z.B. Hagelgefährdung)

= Betriebszahl (zwischen 1 und 100)

Errechnete Betriebszahl multipliziert mit 2.400 Euro (Hauptfeststellung 2014 - dies ist der gesetzliche Hektarsatz für die Betriebszahl 100), dividiert durch 100 ergibt den jeweiligen landwirtschaftlichen Hektarsatz.

Hektarsatz multipliziert mit der landwirtschaftlich genutzten Fläche des Betriebes ergibt den landwirtschaftlichen Vergleichswert. Dieser Wert abgerundet auf volle 100 Euro ergibt den Einheitswert.

Weitere Informationen zur land- und forstwirtschaftlichen Einheitsbewertung finden Sie unter Hauptfeststellung der Einheitswerte für die Land- und Forstwirtschaft 2023