Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (§ 12 Abs 10, § 12 Abs 10a, § 18 Abs 10 UStG)
Der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken (einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten von Großreparaturen) beträgt 20 Jahre (bis 1. April 2012: 10 Jahre). Das heißt wenn sich bei einem im Anlagevermögen befindlichen Grundstück, innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahre die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern, hat für jedes Jahr der Änderung eine Berichtigung in Höhe von einem Zwanzigstel des bereits geltend gemachten Vorsteuerabzugs zu erfolgen. Seit 1. April 2022 beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei einer nachträglichen Eigentumsübertragung – ausgenommen von Geschäftsräumen - aufgrund eines Anspruches gemäß § 15c WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) zehn Jahre (§ 12 Abs 10 UStG).
Damit zusammenhängend verlängert sich ebenfalls die Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke betreffen, allgemein auf 22 Jahre. Für nachträgliche Eigentumsübertragungen – ausgenommen von Geschäftsräumen – aufgrund eines Anspruches gemäß § 15c WGG, die nach dem 31. März 2022 ausgeführt werden, gilt eine Aufbewahrungspflicht von 12 Jahren (§ 18 Abs 10 UStG).
Inkrafttreten
Der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren ist auf Berichtigungen von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, die Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken (Errichtungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen, Kosten von Großreparaturen) betreffen, die die Unternehmerin/der Unternehmer nach dem 31. März 2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Maßgebend ist die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäudes.
Bei Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken gilt der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren unter der Voraussetzung, dass neben der erstmaligen Verwendung und Nutzung des Grundstückes/des Gebäudes im Anlagevermögen der Vermieterin/des Vermieters auch der Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wird.
Beispiel
Der Möbelproduzent M errichtet im Jahr 2000 ein Betriebsgebäude und verwendet es ab demselben Jahr zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze (Möbelproduktion). M macht aus den Errichtungskosten den Vorsteuerabzug geltend. Im Jahr 2013 verkauft er das Gebäude unecht steuerbefreit.
Lösung
Da das Gebäude bereits vor dem 1. April 2012 im Anlagevermögen des Unternehmers verwendet wurde, ist die bisherige Regelung anwendbar. Weil der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn Jahren im Zeitpunkt des Verkaufs schon abgelaufen ist, ist keine Vorsteuerberichtigung mehr vorzunehmen.
Beispiel
V vermietet 2013 ein im selben Jahr errichtetes Gebäude zu Wohnzwecken. Der Vertragsabschluss mit dem Mieter erfolgt
- am 1. Jänner 2012
- am 1. Jänner 2012. 2015 erfolgt ein Mieterwechsel
- am 1. Jänner 2013
- am 1. Jänner 2013. 2015 erfolgt ein Mieterwechsel
2017 verkauft V das Gebäude unecht steuerbefreit.
Lösung
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 6/10 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 aF), da der Vertragsabschluss über die Vermietung bereits vor dem 1. April 2012 erfolgt ist.
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 nF), da der zum Zeitpunkt des Verkaufs maßgebliche Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde und V das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat.
- 2017 hat V eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen (§ 12 Abs 10 nF), da der Vertragsabschluss über die Vermietung nach dem 31. März 2012 erfolgt ist und V das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat.
- Wie 3.
Übersicht
| Vertragsabschluss | Errichtung | Beginn Vermietung | Mieterwechsel | stfr. Verkauf | VSt-Berichtigung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2011 | 1/2012 | - | 2022 | 0/10 |
| 2010 | 2012 | 2013 | - | 2022 | 1/10 |
| 2010 | 2013 | 2013 | - | 2022 | 1/10 |
| 2013 | 2013 | 2013 | - | 2022 | 11/20 |
| 2010 | 2011 | 1/2012 | 2019 | 2022 | 0/10 |
| 2010 | 2012 | 2013 | 2019 | 2022 | 11/20 |
| 2010 | 2013 | 2012 | 2019 | 2022 | 11/20 |
| 2013 | 2013 | 2013 | 2019 | 2022 | 11/20 |
Beispiel
Ein Unternehmer iSd WGG errichtet ein Wohngebäude und vermietet die Wohnungen seit dem Jahr 2018. Im Jahr 2023 werden die Wohnungen gemäß § 15c WGG an die Mieter steuerfrei gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994 übertragen.
Lösung
Da die Übertragung der Wohnungen nach dem 31. März 2022 ausgeführt wird, beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum zehn Jahre. Aufgrund des steuerfreien Verkaufs der Wohnungen tritt eine Änderung der Verhältnisse ein, die zu einer Vorsteuerberichtigung im Ausmaß von 5/10 führt (statt bisher 15/20).
Beispiel
Ein Unternehmer iSd WGG errichtet ein Wohngebäude und vermietet die Wohnungen seit dem Jahr 2013. Im Jahr 2023 werden die Wohnungen gemäß § 15c WGG an die Mieter steuerfrei gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG 1994 übertragen.
Lösung
Da die Übertragung der Wohnungen nach dem 31. März 2022 ausgeführt wird, beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum zehn Jahre. Der steuerfreie Verkauf der Wohnungen findet außerhalb des Vorsteuerberichtigungszeitraums statt und es kommt aufgrund des steuerfreien Verkaufs zu keiner Vorsteuerberichtigung (statt bisher 10/20).