Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie bei Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

Unternehmen haben die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG zu verzichten, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen" (§ 6 Abs 2 UStG).

Das leistende Unternehmen kann für jeden baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil, an dem Wohnungseigentum begründet werden könnte, auf die Anwendung der Steuerbefreiung verzichten und zur Steuerpflicht optieren. Erforderlich ist allerdings, dass die Mieterin/der Mieter bzw. Pächterin/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil zu mind. 95 Prozent für Umsätze verwendet, die eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Weiters muss ein an keine besondere gesetzliche Form gebundener Nachweis vorliegen, dass die Mieterin/der Mieter bzw. Pächterin/Pächter die gesetzlichen Voraussetzung erfüllt.

Inkrafttreten

Die Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31. August 2012 beginnen. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die faktische Begründung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, somit die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäude(-teils). Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet in diesem Zusammenhang für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis.

Unter die Regelung fallen – unabhängig vom Vorliegen eines aufrechten Miet- bzw. Pachtverhältnisses – nur jene Fälle, in denen "mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde." Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Von § 6 Abs 2 UStG nicht erfasst sind jene Fälle, bei denen das Gebäude durch den Vermieter/Verpächter vor dem 1. September 2012 errichtet oder mit der Errichtung durch den leistenden Unternehmer bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde, und zwar unabhängig vom Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses.

Hat der Vermieter das Gebäude nicht errichtet, sondern erworben, so gilt § 6 Abs 2 UStG für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die ab dem 1. September 2012 beginnen.

Weiterführende Informationen:

• Umsatzsteuerrichtlinien 2000, Rz 899a ff

Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften

Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch § 6 Abs 2 UStG die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 17 UStG zu verzichten, ebenfalls eingeschränkt. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft kann von dieser wiederum nur Gebrauch machen, "soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen".

Die Regelung des § 6 Abs 2 UStG ist anzuwenden auf "Wohnungseigentum, das nach dem 31. August 2012 erworben wird". 

Weiterführende Informationen:

• Umsatzsteuerrichtlinien 2000, Rz 923 und Rz 1217

*) positive Vorsteuerberichtigung