Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung

Bei Vermietung und Verpachtung können Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Wie sich die Bemessungsgrundlage zusammensetzt und wie hoch dann die Absetzung für Abnutzung ist, darüber wollen wir Sie nachfolgend informieren.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist das Gebäude einer Abnutzung ausgesetzt. Dieser Aufwand wird, soweit er mit der Erzielung von Vermietungseinkünften zusammenhängt, steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. Das bedeutet ganz allgemein, dass der Steuerpflichtige die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes – verteilt auf die Nutzungsdauer – von der Steuer absetzen kann.

Bemessungsgrundlage

Als Grundlage für die AfA werden grundsätzlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten herangezogen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unberücksichtigt bleiben, weil Grund und Boden nicht abnutzbar ist.

Wurde ein bereits vermietetes Gebäude unentgeltlich erworben, muss die Erwerberin/der Erwerber die AfA seiner Rechtsvorgängerin/seines Rechtsvorgängers fortsetzen. Es kann daher keine neue Bemessungsgrundlage und kein neuer AfA-Satz angewendet werden.

Wird ein früher angeschafftes Gebäude erstmalig zur Vermietung und Verpachtung benutzt, sind als Bemessungsgrundlage für die AfA grundsätzlich die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Beginns der Vermietung heranzuziehen. Bei erstmaliger Vermietung ab 1. Jänner 2013 dürfen die fiktiven Anschaffungskosten nur noch für "Alt-Gebäude" (letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31. März 2002) angesetzt werden. Für "Neu-Gebäude" sind stets die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten maßgeblich. Die Vermietung ist aber dann nicht "erstmalig", soweit die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige – egal wie lange zurück – das Gebäude irgendwann bereits vermietet hat. In diesem Fall muss die seinerzeitige AfA fortgesetzt werden.

Beispiel:

• A kauft im Februar 2002 ein Einfamilienhaus mit Grundstück um 250.000 Euro, davon entfallen 100.000 Euro auf das Haus und die restlichen 150.000 Euro auf den Grund und Boden. Er bewohnt das Haus zunächst selbst mit seiner Familie, ab August 2013 vermietet er es. Die fiktiven Anschaffungskosten für das Haus betragen zu diesem Zeitpunkt 130.000 Euro, von diesem Wert ist die AfA zu bemessen. Bei einem AfA-Satz von 1,5 Prozent ergibt sich eine Jahres-AfA von 1.950 Euro. Da die Vermietung erst in der zweiten Jahreshälfte beginnt, darf für 2013 nur die Halbjahres-AfA von 975 Euro angesetzt werden.
• Hätte A das Einfamilienhaus erst im Oktober 2002 gekauft, könnte er nur die tatsächlichen Anschaffungskosten des Gebäudes von 100.000 Euro als AfA-Bemessungsgrundlage heranziehen, die Halbjahres-AfA 2013 würde dann nur 750 Euro betragen.

Höhe der AfA

Bei Gebäuden besteht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein gesetzlich festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 Prozent, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Ein niedrigerer AfA-Prozentsatz muss nicht angewendet werden. Ein höherer AfA-Satz darf angesetzt werden, wenn eine kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen wird. Bei Miethäusern, die vor 1915 erbaut wurden, kann auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von höchstens 2 Prozent angewendet werden.

Für Gebäude, die ab dem 1. Juli 2020 angeschafft oder hergestellt werden, kann eine beschleunigte AfA geltend gemacht werden. Es kann im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung der Abschreibung höchstens das Dreifache (4,5 Prozent), im folgenden Jahr höchstens das Doppelte (3 Prozent) des gewöhnlichen Abschreibungssatzes geltend gemacht werden.

Beispiel beschleunigte AfA:

Anschaffung eines Gebäudes im Jahr 2023, Anschaffungskosten: 400.000, AfA-Satz nach § 16 Abs 1 Z 8 lit e EStG: 1,5 Prozent

Halbjahres-AfA

Wird das Gebäude mehr als sechs Monate im Kalenderjahr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, ist die gesamte Jahres-AfA (Ganzjahres-AfA) abzusetzen, andernfalls die Hälfte dieses Betrages (Halbjahres-AfA).

Die Regelung zur Halbjahres-AfA ist für Zeiträume, in denen die beschleunigte AfA in Anspruch genommen wird, nicht anzuwenden.