Steuersatz
Was ist der allgemeine Steuersatz?
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dies gilt insbesondere bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen wenn diese Vorgänge nicht im Familienverband gemäß § 26a Abs 1 Z 1 GGG stattfinden. Dies gilt für Grundstücke des Grundvermögens sowie für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Hier ist zu beachten, dass bestimmte Übertragungen von Grundstücken trotz Gegenleistung als unentgeltlich Erwerbsvorgänge zu behandeln sind und dann nicht dem allgemeinen Steuersatz unterliegen.
Was ist der Stufentarif und wann kommt er zur Anwendung?
Der Stufentarif kommt bei Grundstücken des Grundvermögens zur Anwendung bei unentgeltlichen Erwerben sowie bei Erwerben, die als unentgeltlich gelten.
Dies gilt bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nur für unentgeltliche Erwerbsvorgänge, die außerhalb des Familienverbandes gemäß § 26a GGG stattfinden.
Die Steuer beträgt
- für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent
- für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent
- und darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückwertes (beziehungsweise des gemeinen Werts).
Unentgeltlicher Erwerbsvorgang
Unter folgenden Voraussetzungen handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerbsvorgang oder wird ein Erwerbsvorgang als unentgeltlich definiert:
- eine Gegenleistung ist nicht vorhanden oder beträgt nicht mehr als 30 Prozent des Grundstückswertes
- bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe)
- bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
- Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG
Teilentgeltlicher Erwerbsvorgang
Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn eine Gegenleistung mehr als 30 Prozent, aber nicht mehr als 70 Prozent des Grundstückswertes beträgt. Im Ausmaß des unentgeltlichen Teiles kommt der Stufentarif, im Ausmaß des entgeltlichen Teiles der „Normaltarif“ in Höhe von 3,5 Prozent zur Anwendung.
Wann müssen Erwerbsvorgänge zusammengerechnet werden?
Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle von derselben Person an den Erwerber angefallenen unentgeltlichen Erwerbe bzw. unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben innerhalb der letzten fünf Jahre (vertikal) zusammengerechnet. Eine Zusammenrechnung innerhalb der Fünfjahresfrist soll auch dann erfolgen, wenn der Erwerber von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit erwirbt (horizontal).
Es ist eine Zusammenrechnung aller Grundstückswerte der erworbenen Grundstücke beim Erwerber vorzunehmen. Auf diesen Gesamtbetrag ist der Stufentarif einmal anzuwenden. Jedem Erwerber steht der Stufentarif einmal zur Gänze zu.
Eine Zusammenrechnung erfolgt auch dann, wenn die Erwerbe gleichzeitig (z.B. mit einem Schenkungsvertrag) erfolgen. Werden mehrere Erwerbsvorgänge gleichzeitig verwirklicht, hat der Steuerschuldner die Reihenfolge für die Erfassung als Vorerwerb im Rahmen der Abgabenerklärung oder Selbstberechnung bekannt zu geben. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn verschiedene Übergeber involviert sind, deren Höhe der Steuerschuld von der Reihenfolge der Zusammenrechnung abhängig ist.
Beispiel
Tochter T bekommt im Jahr 2022 von ihrer Mutter M ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 250.000 Euro geschenkt. Im Jahr 2023 erhält T von M noch ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 600.000 Euro.
Zwischen T und M liegt ein Fall der vertikalen Zusammenrechnung vor (=mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen). Da T im Jahr 2022 die erste Tarifstufe (0,5 %) verbraucht hat, fallen 150.000 Euro des Erwerbes vom Jahr 2023 in die zweite Tarifstufe (2 %) und die verbleibenden 450.000 Euro in die dritte Tarifstufe (3,5 %).
Es ist zu beachten, dass der Vorerwerb nicht noch einmal besteuert werden, sondern lediglich die Stufe des Steuersatzes im Stufentarif für den letzten Erwerbsvorgang höher wird.
Beispiel
Der Sohn S erhält im Jahr 2021 von seinem Vater die Hälfte an einem Grundstück mit einem Grundstückswert von 150.000 Euro. Im Jahr 2022 erhält S von seiner Mutter M die andere Hälfte am Grundstück.
Es kommt zu einer horizontalen Zusammenrechnung (= hinsichtlich derselben wirtschaftlichen Einheit). Die Steuer für die beiden Erwerbsvorgänge (Hälfte von Vater an Sohn und Hälfte von Mutter an Sohn) wird so berechnet, als ob der Sohn das Grundstück unentgeltlich von nur einem Elternteil übertragen bekommen hätte. Die erste Grundstückshälfte fällt damit zur Gänze in die erste Tarifstufe (0,5 %), die zweite Grundstückshälfte fällt mit 100.000 Euro in die erste Tarifstufe (0,5 %) und mit 50.000 Euro in die zweite Tarifstufe (2 %).
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Wie ist bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vorzugehen?
Bei folgenden Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage (das ist der einfache Einheitswert):
bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe) im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 GGG
Gibt es noch andere Steuersätze?
Bei bestimmten Erwerbsvorgängen (Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften, Anteilsvereinigung und Anteilsübertragung bei Personen- und Kapitalgesellschaften) und bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz beträgt die Steuer 0,5 Prozent, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist (gilt also nicht bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, hier beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent).
Fällt bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben durch eine privatrechtliche Stiftung oder durch eine damit vergleichbare Vermögensmasse eine Steuer gemäß § 7 Abs 1 GrEStG 1987 an, erhöht sich diese Steuer um 2,5 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen dem Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung (Stiftungseingangssteueräquivalent).